Налоги и вычеты при продаже недвижимости

Вопрос, который часто вызывает затруднение — необходимость уплаты НДФЛ после продажи квартиры. При многообразии сроков, условий освобождения и способов расчета в нем очень легко запутаться. Конечно, необходимо рассматривать каждую конкретную ситуацию в отдельности, исходя из документов. Но сегодня мы разберем основные положения, касающиеся обязанности уплаты налога после сделки.

Согласно налоговому законодательству минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от налогообложения составляет 3 года в отношении следующих объектов:

  • собственность получена в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или родственника, который является физлицом;
  • собственность получена после приватизации;
  • недвижимость перешла в собственность плательщику ренты по договору;
  • если объект является единственным жильем.

В остальных случаях минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от налога составляет 5 лет.

Если ситуация сложилась так, что недвижимость нужно срочно продать, а 5-летний (или 3-летний) минимальный срок, необходимый для освобождения от уплаты налога, не истек, не стоит отчаиваться. Сумму налога можно уменьшить. У продавца есть 2 варианта действий, один из которых он может выбрать на свое усмотрение:

  • получить имущественный налоговый вычет;
  • уменьшить свои доходы на сумму расходов, понесенных при покупке продаваемой квартиры. 

Имущественный вычет фиксированный — 1 млн для квартир и иных жилых помещений и 250 тыс. для апартаментов (нежилых помещений). Прежде чем выбрать один из двух способов, целесообразно просчитать, какой окажется более выгодным.

Приведем примеры расчетов: 

Вы купили квартиру за 10 млн руб. в 2019 году, а в 2021 продали за 11,5 млн руб. 

1. В случае применения фиксированного налогового вычета в размере 1 млн рублей, сумма налога рассчитывается по формуле (Сумма продажи — 1 000 000 руб.) х 13% = Сумма налога.

(11,5 млн — 1 млн) х 13% = 1,365 млн рублей.

2. В случае уменьшения дохода на сумму расходов, понесенных на покупку квартиры, формула расчета выглядит как (Сумма продажи — Сумма покупки руб.) х 13% = Сумма налога.

(11,5 млн — 10 млн) х 13% = 195 тыс. рублей.

Получается, что если имеются расходы на приобретение квартиры, то собственнику выгоднее применить формулу «доходы минус расходы» для уменьшения полученного дохода. Для уменьшения дохода на расходы необходимо предоставить в налоговую документы, подтверждающие эти расходы.

При определении дохода важно помнить правило «70% от кадастровой стоимости». Налог будет рассчитываться с 70% кадастровой стоимости, если доход от продажи объекта недвижимого имущества указанный в договоре купли-продажи, ниже, чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи.

Например, вы продали квартиру за 5 млн руб. Кадастровая стоимость этой квартиры составила 7,5 млн. Доход для расчета налога определяется как 70% от кадастровой стоимости:

7,5 млн руб. х 0,7 = 5,25 млн руб. — с этой базы и будет взиматься налог.

Все документы, подтверждающие факт продажи недвижимости (ДКП, акт приема-передачи, документы, подтверждающие факт расчетов и т.д.), необходимо приложить к декларации по форме 3-НДФЛ.

Это только немногие правила, определяющие порядок уплаты налога при продаже недвижимости. Поэтому, даже зная основные правила уплаты налога, во избежание негативных последствий рекомендуем обращаться к профессионалам, которые учтут все нюансы именно Вашей ситуации и окажут Вам грамотную и квалифицированную консультацию.

Как снизить риск отказа при получении ипотеки

Все обращения в банк за получением ипотечного кредита рассматриваются в индивидуальном порядке. В случае отказа причина не озвучивается, но, тем не менее, следует учесть выполнение ряда минимальных условий для обеспечения положительного результата.

Проверьте кредитную историю

Узнайте, в какой кредитной организации она хранится, используя портал ГосуслугДля ее получения вам понадобится только паспорт, два раза в год ее можно запросить бесплатно. Кредитная история является предметом подробного анализа со стороны банка, если вы у вас есть просрочки или факты уклонения по платежам, то ваши шансы заметно снижаются.

Погасите штрафы и долги

О незначительном долге или не уплаченном штрафе легко забыть, но это может негативно сказаться на решении банка. Что подлежит проверке:

  • действительность предоставленных документов;
  • просрочка по кредитам;
  • задолженности по уплате штрафов или налогов;
  • наличие исполнительных производств в отношении вас;
  • сведения о банкротстве;
  • открытые судебные разбирательства.

Оцените уровень дохода

Соотнесите уровень своего дохода с ежемесячным платежом по выбранной ипотечной программе, разница должна составлять больше прожиточного минимума. Второй показатель, на который обращает внимание банк, это стабильность вашего дохода, но не лишним будет упомянуть и дополнительные источники заработка, если таковые имеются. При недостаточном уровне дохода можно привлечь созаемщиков.

Уменьшите долю других кредитов

Снизьте кредитную нагрузку по возможности досрочно закрыв небольшие кредиты, либо дождитесь их выплаты, перед подачей заявки. Также рекомендуется закрыть кредитные карты.

Обращаясь в Homeapp по вопросам покупки жилья вы получаете профессиональную поддержку, в том числе и при оформлении ипотеки.

Как получить ВНЖ в Турции

При покупке недвижимости за рубежом одним из основных преимуществ становится возможность получения вида на жительство. ВНЖ позволяет легально и долго находится в стране, а в зависимости от законодательства еще и заниматься бизнесом, получать медицинское обслуживание, учиться в местных школах и вузах, путешествовать по миру без оформления виз и оформить права на автомобиль. При покупке недвижимости в Турции также возможно оформить ВНЖ.

Краткосрочный вид на жительство

Турецкий вид на жительство, или по-другому Икамет (Ikamet), бывает двух типов: долгосрочный и краткосрочный. После приобретения недвижимости, обычно оформляется краткосрочный ВНЖ сроком до 1 года с возможностью продления. Краткосрочный вид на жительство также можно получить на основании учебы, работы, научной деятельности, изучения турецкого языка или для воссоединения семьи. Семейный ВНЖ действителен до 2 лет. Краткосрочный Икамет позволяет иностранцу почувствовать себя гражданином Турции. Новому налоговому резиденту страны становятся доступны:

  • бесплатная медицина
  • бесплатное образование
  • получение кредита и ипотеки
  • оформление автомобиля
  • получение водительских прав

Помните, что вид на жительство необходимо продлевать. Количество продлений не ограничено, а с 2017 года отменен закон, который аннулировал ВНЖ при отсутствии резидента на территории Турции дольше 120 дней. Сейчас турецкое законодательство наиболее гостеприимное для иностранцев.

Как получить ВНЖ в Турции

Долгосрочный вид на жительство

Долгосрочный Икамет — более серьезный документ, который предоставляется иностранцам. Чтобы получить долгосрочный ВНЖ, необходимо стабильно продлевать краткосрочный вид этого документа на протяжении 8 лет. При этом для получения долгосрочного Икамета иностранец должен постоянно проживать на территории Турции не менее 5 лет, за которые он выезжал из страны не более чем на 6 месяцев за год и в совокупности не более 1 года. Срок пребывания в Турции с долгосрочным видом на жительство не ограничен.

В случае приобретения недвижимости в Турции, оформление долгосрочного Икамета не столь важный пункт. С 2020 года главным преимуществом покупки турецкой собственности стал закон, позволяющий иностранцам получить гражданство с помощью инвестиций. Для получения гражданства достаточно приобрести любую недвижимость общей стоимостью не менее $250 тысяч. При этом после такой покупки можно не ждать 5 лет, а сразу подавать документы в миграционную службу для получения паспорта гражданина Турции. В отличие от гражданства, вид на жительство оформляется при покупке любой недвижимости вне зависимости от ее стоимости.

Единственными ограничения при ВНЖ — нельзя голосовать на государственных выборах, баллотироваться на государственные политические должности и устроиться на работу без оформления специального разрешения çalışma izin. Все остальные права идентичны правам гражданина Турции.

Как оформить ВНЖ в Турции

Чтобы получить заветную карточку Икамета необходимо собрать пакет документов. Первым делом оформите индивидуальный налоговый номер — Vergi Numarasi. Аналог российского ИНН позволит открыть счет в банке, оформить право собственности на недвижимость или официально трудоустроиться. Процесс получения налогового номера довольно быстрый и полностью бесплатный.

Перед сбором остальных документов предварительно оставьте заявку на официальном сайте турецкой государственной службы. После подтверждения заявления нужно распечатать анкету и в течение 10 дней с момента заявки подать пакет документов в миграционную службу. Список с необходимыми документами вы можете скачать здесьСрок рассмотрения документов составляет от 30 дней до нескольких месяцев, но вас уведомят о процессе получения по почте или телефону. Если вдруг каких-то документов не будет хватать, то служба дает заявителю от 10 до 30 дней, чтобы донести недостающие бумаги.

После сбора и успешной подачи документов останется пройти собеседование в миграционной службе. По опыту наших соотечественников, собеседование — лишь формальность и беспокоится о нем не стоит. На рандеву вы лично подтверждаете намерение в получении вида на жительство. Основные вопросы, которые может задать вам сотрудник службы — цель приезда в Турцию, ваша профессия и уровень доходов.

Как получить ВНЖ в Турции

Причины отказа и ограничения

К сожалению, существуют некоторые ограничения для оформления турецкого вида на жительство. Причинами отказа могут стать:

  • Срок действия загранпаспорта составляет менее 60 дней до окончания срока действия ВНЖ (например, срок паспорта 30.05., а вид на жительство заканчивается 30.03.)
  • Неполный пакет документов, предоставленный в миграционную службу
  • Запрет на въезд на территорию Турции
  • Преступники, осужденные, а также люди, нарушающие мировые Конвенции и Соглашения, одной из сторон которых является Турция
  • Уличение во лжи на рандеву в миграционной службе
  • Отсутствие достаточного уровня доходов
  • Просрочки оплаты штрафов и задолженностей по визам и прошлому ВНЖ
  • Наличие тяжелых инфекционных заболеваний
  • Отсутствие медицинской страховки на момент пребывания в стране
  • Люди, несущие угрозу гражданам или правопорядку

При оформлении долгосрочного ВНЖ также есть ряд ограничений. Бессрочный вид на жительство не получат беженцы, вынужденные переселенцы и люди, живущие в стране по гуманитарным причинам.

10 способов проверить собственника квартиры

Представьте ситуацию, купили вы квартиру, вложились в ремонт, живете — радуетесь и тут, раз, повестка в суд. Вашу сделку хотят отменить, и квартиру забрать. Думаете нереально? Таких историй много. Если покупаете квартиру на вторичном рынке — просто титул права собственности проверить недостаточно, нужно все грамотно и подробно изучить. Юрист компании Homeapp Нино Гулбани составила памятку, как проверить собственника квартиры перед покупкой.

Какие действия в отношении собственника необходимо совершать покупателю перед приобретением объекта недвижимости?

Проверка продавца делится на две части:

  • Основная
  • Вспомогательная

ОСНОВНАЯ ПРОВЕРКА

Проверка личности продавца (действительность паспорта)

С помощью специального сервиса Проверка паспорта будет установлено действителен ли паспорт собственника. Если в ходе проверки выяснится, что документ недействителен, то сразу пугаться не стоит. Причины, по которым паспорт может быть недействителен, следующие:

  • истечение срока действия (в 20 и 45 лет)
  • изменение личной информации
  • изменение внешности в результате пластической хирургии
  • порча документа ( в том числе химикаты, вода)
  • ошибочные сведения
  • нечитаемость внесенных знаков
  • наличие записей, которых в паспорте быть не должно

Покупателю в этих случаях следует попросить продавца обратиться в территориальные органы МВД РФ лично за получением разъяснений по такой формулировке, срок рассмотрения заявления до 30 дней. Когда вопрос будет решен, приступаем к дальнейшему изучению личности собственника.

Проверка на наличие открытых дел о банкротстве физических лиц

В этом поможет сайт Федерального реестра сведений о банкротстве. Нужно вбить в строку данные ФИО либо ИНН, полностью все предложенные программой строки заполнять не обязательно.

При обнаружении наличия открытого производства стоит уточнить у продавца причину, повлекшую такие последствия: например, это может быть неуплата коммунальных платежей и капитального ремонта (если сумма задолженности превышает 500 тысяч рублей и просрочка составляет более 3 месяцев, то кредитор вправе подать заявление). Конечно, при таких обстоятельствах стоит отказаться от покупки такого объекта.

Существенный риск: у кредиторов есть возможность признать недействительными сделки за период более 3 лет на основании общих норм Гражданского кодекса РФ (ст. 10 и ст. 168 Гражданского кодекса РФ).

Но если все же покупатель мечтает владеть именно этим объектом, то в современном законодательстве существует возможность исполнения просроченного обязательства должника третьим лицом, а законодательство не запрещает сделать на этой стадии проверку обоснованности заявления. В таком случае покупатель может попросить продавца о снижении стоимости объекта (скидке), тем более что вряд ли информация о наличии открытого производства банкротства привлечет больше покупателей.

С другой стороны, продавец может сказать,что продажа объекта поможет ему погасить имеющиеся долги, но нет гарантии, что собственник исполнит обещанное. Некоторые граждане на практике прибегают к помощи так называемого нотариального обязательства о том, что как только продавец получит деньги, то сразу же погасит долги, но проконтролировать это покупателю будет сложно, остается надеяться исключительно на порядочность должника.

Справки из психоневрологического и наркологического диспансера 

Продавец лично посещает такие учреждения по месту регистрации и получает на руки справки от врачей с пометкой “для сделок с недвижимостью”, о том, что продавец на учете не состоит и не наблюдался.

На первый взгляд у покупателя может возникнуть вопрос, чем такие справки заслужили место в основной части проведения проверки личности продавца, поэтому вот пример из реальной судебной практики:

Гражданин продал свою квартиру покупателю, а последний через год перепродал квартиру дальше. Самый первый собственник умирает, его родственник узнает о смерти и что квартира продана. Он подал иск в суд на последнего покупателя (добросовестного приобретателя) о признании сделки недействительной. Далее было установлено, что первоначальный продавец страдал тяжелой формой психического заболевания и состоял на учете в психоневрологическом диспансере (ПНД), и соответственно, понимать значение своих действий не мог (на чем собственно и настаивал истец). 

Суд, исследовав фактическую сторону дела, установил, что первоначальный продавец действительно страдал тяжелой формой алкоголизма, который затем осложнился психическим заболеванием. В итоге сделка была признана недействительной, и истец выиграл дело в суде.

С 2020 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, касающиеся выплаты компенсации таким “потерпевшим” добросовестным приобретателям, но все равно ее размер не покроет то, что покупатель вложил в объект как морально, так и материально.

Поэтому просим внимательно отнестись к проверке учета в диспансерах собственника.

Проверка на наличие судебных разбирательств

Для этого покупателю необходимо изучить сайты https://sudrf.ru, https://www.mos-gorsud.ru/, https://kad.arbitr.ru/. Понадобятся те же данные, что и при проверке банкротства — ФИО или ИНН. Если продавец является участником судебных разбирательств, нужно ознакомиться с приложенными на сайтах судебными актами: возможно, продавец судим или ему могут быть предъявлены иски на крупные суммы.

Проверка на наличие исполнительного производства в отношении собственника

Проверку покупателю следует провести через специальный сервис Банк данных исполнительных производств. Такая проверка даст понимание наличия просроченных обязательств, которые могут привести к банкротству.

Проверка на наличие индивидуального предпринимательства (ИП) и участия в юридических лицах

ИП — статус физического лица, соответственно, и риски ИП несёт как физическое лицо и отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом (абз. 1 ст. 24 Гражданского кодекса РФ).

Что касается генерального директора, то тут возникает субсидиарная ответственность по долгам ООО, если установлено, что именно действия генерального директора или учредителя привели к убыткам организации.

Пример. Когда основной должник не может исполнить обязательство в полном объеме, то субсидиарный должник возьмет эту обязанность на себя, к примеру, на практике таким должником часто выступает поручитель по кредиту. 

Таким образом, если в ходе проверки будет установлено наличие ИП, покупателю нужно проверить его по схеме проверки через сервис наличия исполнительного производства и сервиса проверки банкротства физических лиц. Если же будет обнаружено участие продавца в юрлице, то следует обсудить с продавцом вопрос о том, в качестве кого он пребывает в этом юрлице и нет ли для покупателя, исходя из изложенного в данном разделе,  указанных рисков.

  ВСПОМОГАТЕЛЬНАЯ ПРОВЕРКА

 Документ о составе семьи

Данную справку продавец может получить через МФЦ либо паспортный стол самостоятельно, это актуально в случае владения объектом путем наследования.

Справка о наличии/отсутствии заключенного брака

Все имущество, нажитое супругами во время брака, является общей собственностью, соответственно, если собственник состоит в браке либо ранее,  при приобретении объекта находился в браке, то реализовать объект единолично без согласия второго супруга означает возможное оспаривание сделки купли-продажи другим супругом в будущем.

Продавец получит такую справку в органах ЗАГСа, в том числе, через электронные сервисы госуслуг.

Данные бюро кредитных историй

Покупателю эта информация даст понимание наличия или отсутствия кредитов у продавца, в том числе не погашенных. Наличие последних может повлечь будущее банкротство собственника.

Справка о материнском капитале

Покупатель запрашивает данную информацию у собственника, который в свою очередь берет справку из Пенсионного фонда РФ. Но в такой справке может содержаться исключительно информация о размере маткапитала, поэтому прибегаем к помощи данных бюро кредитных историй, где по списку кредитов покупателю нужно найти сумму, которая совпадает с суммой материнского капитала. Следует поинтересоваться размером государственной выплаты, поскольку каждый год размер материнского капитала увеличивается. Если же опасения подтвердились, покупателю далее необходимо донести до продавца обязанность по наделению детей долями в объекте, приобретаемом взамен продаваемого, а в случае отказа продавца оценить все риски приобретения данного объекта заново.

Приведём пример из практики, когда для приобретения объекта был использован материнский капитал без исполнения обязанности по выделению долей:

Гражданка приобрела объект с помощью ипотеки, имеет двое детей и воспользовалась материнским капиталом, чтобы погасить ипотеку. Закон позволяет сделать это при определенных действиях — супруг (при наличии) и дети в будущем будут наделены долями в таком объекте. Гражданка дала письменное обязательство, что после погашения ипотеки обязуется в течение шести месяцев оформить доли на супруга и детей. Она погасила ипотеку, однако обязательство свое не исполнила и продала объект. Покупатель через короткое время перепродал его другому. В ходе проведения проверок прокуратурой был подан иск в суд о нарушении права несовершеннолетних детей, поскольку матерью ранее не были выделены положенные по закону доли, и гражданка реализовала объект без согласия органов опеки и попечительства.

В итоге суд признал все сделки незаконными и вернул объект обратно в собственность женщины, не исполнившей своей обязанности по наделению несовершеннолетних детей долями в объекте.

Процесс проверки, с одной стороны, кажется сложным и практически невыполнимым, но с другой стороны, с помощью общедоступных сервисов все оказывается достаточно просто.

Но если покупатель не уверен, что может сделать это самостоятельно, то ему следует обратиться за помощью к юристу, специализирующемуся на вопросах недвижимости, который предоставит покупателю полный отчет о проверке личности продавца, выявит риски и способы их минимизации.

Юристы компании Homeapp обладают обширными знаниями законодательства, необходимого для проверки сделок с недвижимостью – гражданского, жилищного, семейного, земельного, градостроительного. Для каждого клиента на подбор квартиры юридическая служба Homeapp готовит подробный отчет о проверке выбранного объекта недвижимости. Отчет основан как на экспертизе представленных продавцом документов, так и на данных дополнительных источников, изучаемых юристами самостоятельно, а также путем запроса необходимых документов для детального анализа юридической чистоты объекта недвижимости.

Возможно вас заинтересуют и следующие темы:

Сложности при продаже с материнским капиталом

Перепланировка запрещена

Хотите быть всегда в курсе событий? Подписывайтесь на нас:

Яндекс.Дзен

Facebook

Instagram

ВКонтакте

Одноклассники


Четыре причины пригласить на сделку юриста

Покупка или продажа объектов недвижимости — нерядовое событие в жизни большинства людей. Ведь не так часто приходится семейным советом принимать “шестизначные решения”. При этом каждый выбирает для себя один из двух вариантов развития событий, забывая про третий. Одни стараются делать все самостоятельно без чьей-либо помощи, надеясь на собственный жизненный опыт, другие привлекают риелторов, экспертов, но многие забывают про юристов, полагая, что опытный риелтор сможет справиться самостоятельно. Юрист технологичной компании Homeapp Нино Гулбани подготовила статью для портала Urbanus.ru, где рассказала 4 причины, по которым лучше пригласить на сделку юриста.

Риск – это, конечно, благородное дело, но он не всегда оправдан, когда речь идет о собственных деньгах и немаленьких. Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью — это комплекс услуг, обеспечивающих безопасность при проведении тех или иных операций. Каждый этап юридического сопровождения содержит в себе массу “подводных камней”, юристу необходимо проконсультировать клиента, выработать концепцию проведения сделки, выявить потенциальные мошеннические схемы.

Разберем четыре случая с неприятным завершением. Предупрежден – значит вооружен.

Причина № 1

Если клиент уже выбрал объект, который планирует приобрести в ближайшем будущем, юрист вступает в первый этап своей деятельности — проверка юридической чистоты объекта недвижимости на предмет рисков (Due diligence).

Мошенники часто применяют схему продажи арестованного объекта, обеспечивают сокрытие зарегистрированных в объекте лиц, однако, благодаря юридической проверке объекта, отслеживанию истории перехода прав на объект сводит такие схемы к минимуму. Кроме того, профильные юристы в сфере недвижимости при проверке объекта предоставляют клиенту не только факты, выявленные в результате исследования, но и рекомендации к дальнейшим действиям, обоснование одобрения или отказа выхода на сделку.

Второй этап — получение необходимых материалов. Перечень документов может различаться в зависимости от условий планируемой сделки (приобретение объекта “свободными деньгами”, ипотечные сделки), в том числе, законодательство, которое диктует свои условия, разобраться с которыми сможет только профильный юрист.

Третий этап — подготовка текста договора купли-продажи объекта. Недостаточно использовать просто типовой договор, каждая сделка содержит индивидуальные условия и договоренности. Юрист обеспечивает правильность, законность составления такого документа, при проверке готовых договоров купли-продажи юрист выявляет “скользкие” положения, способные подставить клиента. Ведет переговоры по порядку проведения расчетов по сделке, порядку подачи комплекта документов на государственную регистрацию. На данном этапе юрист выявляет налоговые последствия для сторон сделки, анализирует возможность налоговых смягчений для клиента.

Яркий пример из практики. Продавец решил «уйти» от уплаты установленных законодательством налогов и предложил зафиксировать стоимость объекта в договоре купли-продажи ниже оговоренной. Покупатель, не обнаружив ничего подозрительного, соглашается, а после некоторого времени продавец подает исковое заявление в суд с требованием признать сделку недействительной по различным причинам. Суд такой иск удовлетворяет и продавец возвращает обманутому покупателю только ту сумму, которая была указана в договоре купли-продажи. При наличии помощи юриста такая махинация обречена на провал.

А теперь углубимся более подробно, когда юрист проявляет творчество, знания и опыт в каждом конкретном случае.

Причина № 2

Покупка новостройки и долевое строительство

Современное законодательство активно защищает права участников долевого строительства, постоянно совершенствуя и развивая способы защиты, тем не менее, мошеннические схемы тоже не стоят на месте и “идут в ногу” со временем.

Договор долевого участия (ДДУ) имеет ряд особенностей, как и каждый гражданско-правовой договор, разобраться с которыми сможет только юрист. Специалист в первую очередь установит является ли предложенный договор ДДУ или застройщик хочет уйти от обязанности соблюдения 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве…” и предлагает клиенту подписать предварительный договор, который не попадает под действие данного закона и, соответственно, невозможность государственной регистрации перехода права требования. Юрист, также, анализирует положения ДДУ на предмет обязанности застройщика передать объект на основании передаточного акта (в собственность), на предмет срока передачи объекта, который застройщик может поставить как приблизительный, однако, положения 214-ФЗ указывают на точный срок передачи. И, конечно же, юрист обеспечивает проверку самого застройщика на надежность и соблюдение 214-ФЗ.

Если же предполагается уступка прав требований, в таком случае проверяется не только договор уступки прав требований, но и изначальный документ-ДДУ, а об этом часто забывают.

Причина № 3

Покупка вторички

Риск стать обманутым покупателем на данном этапе возрастает по сравнению с первым, где объект недвижимости еще в статусе “новорожденного”. Юрист проверяет “триаду полномочий” со стороны продавца (это владение, пользование, распоряжение), обеспечивает проверку личности продавца на предмет судебных разбирательств, банкротства, нарушения прав супруга продавца, несовершеннолетних детей (до 18 лет), прав наследников, проводит анализ истории перехода прав на объект недвижимости, т.е. сколько раз объект находился в собственности и у какого количества лиц, проводит изучение данных по “прописанным” лицам, в том числе, если история объекта берет свое начало в далеком прошлом, анализируются данные базы архива зарегистрированных лиц как временно, так и постоянно в объекте, данные кредитной истории продавца,  а также юрист проверяет дееспособность продавца посредством запроса справок из специальных учреждений.

Пример из практики. Истец обратился в суд с требованием признать недействительным свидетельство о праве на наследство и договор купли-продажи квартиры, которая на момент судебных разбирательств была уже продана и ей владели новые собственники. Истец мотивировал тем, что наследство выдано наследнику, который ранее был признан судом недостойным наследником (ввиду причинения вреда по неосторожности, повлекшее смерть наследодателя) и не мог претендовать на данный объект. Соответственно, правомочий на распоряжение у него не могло быть. Суд поддержал требования истца и вынес решение в его пользу, поскольку новые собственники не проявили должную осмотрительность и не изучили историю документов на объект, а все-таки надо было. Квартиру пришлось вернуть истцу, а компенсацию покупатели никакую не получили.

Причина № 4

Покупка загородной недвижимости

Загородные объекты являются самыми сложными для проверки, поскольку имеют ряд нюансов и особенностей. Такие сложности касаются в первую очередь самого земельного участка, который может быть внезапно разделен на несколько более мелких участков, установлен сервитут и иные обременения, по такому участку могут вестись, в частности, судебные разбирательства. Вместе с тем, история земельного участка более сложная для изучения, поскольку информация не всегда бывает из “одного окна”, необходимо делать ряд дополнительных действий, связанных с взаимодействием, например, местной администрации, местными архивами и т.д.

И снова пример, на этот раз с участием юриста. При продаже загородного дома покупателю были представлены все оригиналы документов для анализа. Юрист внимательно изучил их, но его смутил внешний вид продавца, который несколько отличался от фотографии паспорта. По данным выдачи паспорта он был обновлен (по достижению 45 лет) за 1,5 года до продажи объекта. Юрист проанализировал представленные продавцом данные и выяснил, что документы были получены мошенниками незаконным путем, а за собственника-продавца выступал иной субъект из мошеннической группировки. Эта история оказалась со счастливым концом.

Юрист в сфере недвижимости — специалист с особым мышлением, знанием теории и практики, умением оперировать положениями быстро меняющегося законодательства, наличием опыта в области судебной практики, позволяющим еще до этапа заключения самой сделки понимать риски и способы их минимизации. Если человек не компетентен в вопросах покупки или продажи недвижимости, то ему недостаточно будет решать такие вопросы без участия юриста небезопасно. Анализировать документы, выявлять риски при сопровождении сделок с недвижимостью следует профильным специалистам.

Хотите быть всегда в курсе событий? Подписывайтесь на нас:

Яндекс.Дзен

Facebook

Instagram

ВКонтакте

Одноклассники

Бизнес в апартаментах — да или нет?

Апартаменты сейчас стремительно набирают свою популярность. Очень большой объем новостроек в Москве сегодня по факту представляет из себя апартаменты. У них много плюсов — дешевле на 15-20%, хорошее месторасположение, инфраструктура.  Но у будущих собственников остаются вопросы. И один из них — опасность, что в соседней квартире могут разместить офис, колл-центр или салон красоты, что может нарушить покой соседей. Ведь апартаменты — это нежилое помещение, поэтому к ним не применяются некоторые важные нормы, установленные для жилых помещений. Начальник юридического отдела Homeapp Антон Самойлов подробно объяснил, действительно ли так просто можно открыть бизнес в апартаментах.

В законодательстве правовой статус апартаментов как объектов недвижимости не определен. Еще в конце 2017 года Минстрой объявил о рассмотрении нового соответствующего законопроекта, который должен был ввести понятие “апартаментов” в законодательство. В этом законопроекте определение апартаментов звучит так:

“…структурно обособленное помещение в многофункциональном здании, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком здании, предназначенное для проживания граждан и удовлетворения ими бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.”

Однако до сих пор существует пробел, поэтому апартаменты в большинстве своем оказываются по статусу ближе к нежилому помещению, чем к квартире, несмотря на функциональное предназначение и возможность их использования для проживания. Правовое положение апартаментов в этом смысле может варьироваться в зависимости от статуса самого здания, в котором они расположены.

фотограф: Life Of Pix

Жилищный кодекс предусматривает ряд требований к нежилым помещениям в составе жилых домов:

  • к нему должен быть обеспечен доступ без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;
  • нежилое помещение не может являться частью жилого и использоваться собственником или иным лицом в качестве места постоянного проживания.

В многоквартирном доме нежилое помещение может быть расположено только на первом этаже, а в случае, если оно располагается выше — помещения под ним также должны быть нежилыми. Эти требования применимы к апартаментам условно, ведь чаще всего такой тип помещений строится в составе многофункциональных комплексов, подразумевающих наличие и коммерческих помещений, и помещений, предназначенных для временного проживания.

Если трактовать статус апартаментов исключительно как нежилых помещений, то формальных препятствий для использования их в качестве коммерческой недвижимости нет. Для открытия в таком помещении, например, офиса или косметического салона необходимо только соблюдение санитарных норм и правил. В остальном, процесс идентичен открытию бизнеса в любом коммерческом помещении.

Так, например, санитарные нормы и требования к размещению, устройству, оборудованию, содержанию и режиму работы организаций коммунально-бытового назначения, оказывающих парикмахерские и косметические услуги, предусматривают, что организации коммунально-бытового назначения, оказывающие парикмахерские и косметические услуги, могут размещаться как в отдельно стоящем здании, так и в пристроенном, встроенно-пристроенном к жилым и общественным зданиям (в составе предприятий бытового обслуживания и общественных торговых центров, центров красоты и здоровья, бань, гостиниц и других общественных зданий).

Они могут располагаться на первых этажах жилых зданий либо на двух этажах (первый и второй) при наличии изолированного входа от жилой части и автономной системы вентиляции, в подвальных и цокольных этажах зданий, в торговых центрах и комплексах без естественного освещения при условии соблюдения гигиенических требований к воздухообмену помещений и параметров микроклимата, использования ламп дневного света с улучшенной цветопередачей и выполнения мероприятий, предусмотренных гигиеническими требованиями к организации технологических процессов, производственному оборудованию и рабочему инструменту.

В общественных зданиях — домах отдыха, санаториях, интернатах, организациях здравоохранения и социального обслуживания, предназначенных для постоянного проживания престарелых и инвалидов, центрах социального обслуживания, медицинских организациях, в том числе в стационарах, для обслуживания пациентов и персонала — допускается размещение организаций коммунально-бытового назначения, оказывающих парикмахерские и косметические услуги, на любых этажах при соблюдении требований санитарных правил.

Однако стоит принять во внимание, что судебная практика в отношении порядка использования апартаментов также находится в стадии формирования. В любом случае, использование помещений в целях, не связанных с проживанием, не должно нарушать права и законные интересы иных жильцов дома. В ряде случаев суд встает на сторону лиц, чьи интересы оказываются нарушенными — так, например, апелляционным определением московского городского суда в 2013 году было оставлено в силе решение суда первой инстанции, установившее, что использование собственником апартамента в многофункциональном комплексе “Город Столиц” (одна из башен в Москве-сити) в качестве офиса нарушает правила противопожарного режима, создает не предусмотренную проектом здания нагрузку на вентиляцию, холодоснабжение и лифты, чем нарушает права иных собственников.

С одной стороны, получается, что любой владелец апартаментов может открыть бизнес в своем помещении. Необходимо только заблаговременно получить должные консультации у технических специалистов, запросить в управляющей компании комплекса техническую документацию и предусмотреть соблюдение всех необходимых технических и санитарных норм и правил.

С другой стороны, суд может быть на стороне других жителей, если их комфорт проживания будет нарушен.  Поэтому открывая офис или любой другой бизнес в апартаментах, не забывайте о своих соседях. Ищите золотую середину, или для бизнеса используйте первые этажи с отдельным входом. На первых этажах коммерческое использование более вероятно и законно, а все, что выше — уже потенциально спорно.

Перепланировка запрещена?

Вопрос, с которым часто сталкиваются клиенты при покупке или продаже недвижимости — перепланировка. Представление владельцев об идеальном устройстве собственного жилья часто идет вразрез со строительными нормами и правилами, а иногда становится настоящей головной болью для покупателей-ипотечников. Сегодня мы приведем некоторые случаи переустройства жилых помещений, которые прямо запрещены законодательством, поэтому их ни при каких обстоятельствах делать не рекомендуется.

В Москве список прямо запрещенных работ по переустройству и перепланировке жилых помещений установлен постановлением Правительства Москвы, которое так и называется — “Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах”.

 Итак, что же входит в перечень таких работ?

  • Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, затруднение доступа к инженерным коммуникациям, в том числе подземным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшения условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан.
  • Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение. Демонтаж несущих стен (как полный, так и частичный) запрещен, поскольку может привести к появлению в них трещин. А в самом плохом варианте — к обрушению. Возможно устройство проемов в несущих стенах, но только при условии  инженерного обследования специалистом из организации, разработавшей проектную документацию дома.
  • Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, демонтаж вентиляционных коробов (частично или полностью) и технических коробов. И система вентиляции, и технический короб относятся к общему имуществу многоквартирного дома, являются инженерными коммуникациями, обслуживающими более одного помещения. Изменять их без нарушения функционирования для всего жилого дома невозможно.
  • Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир. Часто с подобной проблемой сталкиваются приобретатели квартир с так называемой “свободной планировкой”, поскольку при самостоятельном устройстве перегородок в числе прочего необходимо учитывать нагрузку на перекрытия.
  • Объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями и связанный с ним перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы, веранды и террасы. Во-первых, чаще всего такие работы связаны с переустройством несущих конструкций. Во-вторых, балкон считается “холодным помещением” и отопительная система попросту может не справиться с дополнительной нагрузкой. Это приведет к дополнительным теплопотерям и, возможно, неприятным последствиям в виде промерзания стен или образования плесени.
  •  Устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери, а также объединение газифицированного помещения с жилой комнатой. И в приведенном постановлении, и в нормативах по эксплуатации жилого фонда содержится указание, что жилые помещения должны быть отделены от кухни плотными перегородками с дверью.

Мы привели перечень наиболее часто встречающихся ситуаций по переустройству помещений, которые прямо запрещены законодательством. Согласовать их в силу прямого запрета невозможно. Однако, всегда есть варианты рассмотреть альтернативные способы переустройства, исходя из запроса собственника. Для этого, безусловно, необходимо обращаться к техническим специалистам.

Удачи и комфортного проживания!

Запись вебинара «Как снизить риски при покупке недвижимости»

Компания Homeapp выложила запись вебинара на тему: «Как снизить риски при покупке вторичной недвижимости».

Вебинар прошел 23 октября и вызвал большой интерес со стороны участников. Действительно, покупка недвижимости на вторичном рынке зачастую влечет за собой риск отмены сделки. Важно заранее узнать все подводные камни, а присутствие юристов может сделать процесс более контролируемым.

Мы подробно разобрали все виды риска, которые могут привести к отмене сделки купли-продажи квартиры. Рассказали, какие документы нужно проверять, чтобы максимально обезопасить себя, если вы участвуете без юристов.

Вебинар провела Нино Гулбани, юрист компании Homeapp. У нее богатый практический опыт в сфере недвижимости и глубокие знания гражданского (жилищного, семейного), земельного (градостроительного) законодательства.

Обсуждаемая тема будет интересна всем участникам сделок с недвижимостью – собственникам квартир, покупателям, риелторам, юристам.

Мы хотим, чтобы наши вебинары были полезны. Пройдите, пожалуйста, опрос, чтобы мы знали, какие темы вас интересуют и следующее мероприятие так же было актуальным. Это займет не больше минуты

История: не экономьте на юристах

Нужно ли обращаться к юристам при покупке квартиры? Каждый решает для себя сам, но важно помнить, что сделка, которая внешне выглядит законной, вполне может быть признана недействительной.

Хотим поделиться реальным случаем из судебной практики. Елена обратилась в суд, чтобы вернуть себе законное право на квартиру, о существовании которой она не подозревала. Почему так произошло? Сейчас расскажем.

Мама Елены, Валентина, умерла, не оставив завещания. На момент смерти в ее собственности находилась квартира, о которой Елена не знала, поэтому как наследник не приняла. О квартире она узнала только через 15 лет из сообщения участкового. Елена взяла выписку из Единого реестра недвижимости и увидела, что собственником квартиры уже числилась некая Татьяна, которой эту квартиру продал по нотариальной доверенности прежний собственник — Михаил.  

Елена обратилась в суд с иском к Михаилу и Татьяне об установлении факта принятия наследства, признании недействительными договоров купли-продажи, включении квартиры в наследственную массу, истребовании квартиры из чужого незаконного владения и признании права собственности на квартиру в порядке наследования по закону.

В ходе судебного разбирательства установили, что Валентина действительно умерла в 1999 году, единственным наследником была дочь Елена. А еще выяснилось, что в 2014 году Валентина  якобы продала свою квартиру Михаилу. При этом за несколько дней до этого Валентина выдала нотариальную доверенность на имя Михаила на право представления интересов по вопросу регистрации перехода права собственности. Стоит ли говорить, что оба документа были сделаны спустя значительное время после смерти законной собственницы квартиры. Цепочка на этом не прекратилась: в ноябре 2014 года Михаил по договору купли-продажи продал квартиру Татьяне, и переход права был беспрепятственно зарегистрирован в Росреестре.

Приглашенный на заседание нотариус, оформившая данную доверенность, пояснила, что действительно удостоверила этот документ по предъявленному паспорту Валентины и фотографии, проверила дееспособность и разъяснила последствия совершенные сделки. Сомнений в подлинности паспорта у нее не возникло. То есть формальная сторона процесса была соблюдена, сделка состоялась.

В результате оба договора купли-продажи были признаны недействительными, квартира была истребована из незаконного владения, право собственности Татьяны аннулировано. А за Еленой было признано право собственности в порядке наследования по закону.

Эта ситуация закончилась благополучно для законного владельца Елены, но Татьяна оказалась в очень неприятной ситуации, т.к. приобрела недвижимость у неуправомоченного отчуждателя и не проявила должной осмотрительности при заключении этого договора. 

Эта запутанная история наглядно показывает необходимость тщательной правовой экспертизы документов перед покупкой недвижимости, изучение истории перехода права собственности на предмет отсутствия нарушений в предыдущих сделках.

Более того, пример показывает, что даже участие нотариуса в сделке не дает стопроцентной гарантии безопасности. Только профессиональная проверка и оценка квартиры на предмет возможных рисков может уберечь от подобных последствий. 

Налоги для нерезидентов

Сегодня мы хотим рассказать вам интересную тему – про НДФЛ для лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации. Казалось бы, причем тут вы?

Для начала разберемся, что такое нерезидент? Налоговый кодекс говорит, что нерезидент — физическое лицо, которое находится в России менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. При этом гражданство, место рождения или жительства не влияют на налоговый статус. Налоговым нерезидентом может быть и гражданин России.

Чтобы определить статус физического лица и понять, является оно налоговым резидентом или нет, нужно отсчитать 12 месяцев назад от даты получения дохода и посчитать, сколько дней лицо находилось в России в течение этого периода.

Время нахождения в России рассчитывается в календарных днях. Необязательно, чтобы эти дни непрерывно следовали друг за другом — важна не непрерывность, а именно количество дней. В расчет времени нахождения в РФ включаются дни приезда лица в Россию и дни его отъезда из нее; время, когда человек находился за границей для краткосрочного лечения или обучения; дни, когда физлицо находилось за границей (в отпуске, командировке и т.д.).

По общим правилам, предусмотренным Налоговым кодексом, в отношении доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации (здесь и далее мы говорим именно о доходах от продажи недвижимости), устанавливается в размере 30 процентов. Причем до 1 января 2019 года нерезиденты были лишены права получить освобождение от уплаты НДФЛ при истечении предельного срока владения объектом недвижимого имущества (3 или 5 лет).

В конце 2018 года Федеральным законом № 424-ФЗ были внесены важные поправки в Налоговый кодекс РФ. С 1 января 2019 года положения Налогового кодекса, касающиеся минимального срока владения (в целях освобождения от уплаты НДФЛ)  применяются независимо от наличия у физического лица статуса налогового резидента Российской Федерации.

Нерезиденты могут не платить НДФЛ при продаже недвижимости

Это означает, что при продаже недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, физическое лицо, не являющееся налоговым резидентом, освобождается от уплаты налога при условии, что такое имущество находилось в собственности налогоплательщика в течение минимального срока и более. Напомним, что общий срок владения составляет 5 лет, а для определенных случаев — 3 года (например, при продаже квартиры, полученной в дар от члена семьи, по наследству или в порядке приватизации)