Налоги и вычеты при продаже недвижимости

Вопрос, который часто вызывает затруднение — необходимость уплаты НДФЛ после продажи квартиры. При многообразии сроков, условий освобождения и способов расчета в нем очень легко запутаться. Конечно, необходимо рассматривать каждую конкретную ситуацию в отдельности, исходя из документов. Но сегодня мы разберем основные положения, касающиеся обязанности уплаты налога после сделки.

Согласно налоговому законодательству минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от налогообложения составляет 3 года в отношении следующих объектов:

  • собственность получена в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или родственника, который является физлицом;
  • собственность получена после приватизации;
  • недвижимость перешла в собственность плательщику ренты по договору;
  • если объект является единственным жильем.

В остальных случаях минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от налога составляет 5 лет.

Если ситуация сложилась так, что недвижимость нужно срочно продать, а 5-летний (или 3-летний) минимальный срок, необходимый для освобождения от уплаты налога, не истек, не стоит отчаиваться. Сумму налога можно уменьшить. У продавца есть 2 варианта действий, один из которых он может выбрать на свое усмотрение:

  • получить имущественный налоговый вычет;
  • уменьшить свои доходы на сумму расходов, понесенных при покупке продаваемой квартиры. 

Имущественный вычет фиксированный — 1 млн для квартир и иных жилых помещений и 250 тыс. для апартаментов (нежилых помещений). Прежде чем выбрать один из двух способов, целесообразно просчитать, какой окажется более выгодным.

Приведем примеры расчетов: 

Вы купили квартиру за 10 млн руб. в 2019 году, а в 2021 продали за 11,5 млн руб. 

1. В случае применения фиксированного налогового вычета в размере 1 млн рублей, сумма налога рассчитывается по формуле (Сумма продажи — 1 000 000 руб.) х 13% = Сумма налога.

(11,5 млн — 1 млн) х 13% = 1,365 млн рублей.

2. В случае уменьшения дохода на сумму расходов, понесенных на покупку квартиры, формула расчета выглядит как (Сумма продажи — Сумма покупки руб.) х 13% = Сумма налога.

(11,5 млн — 10 млн) х 13% = 195 тыс. рублей.

Получается, что если имеются расходы на приобретение квартиры, то собственнику выгоднее применить формулу «доходы минус расходы» для уменьшения полученного дохода. Для уменьшения дохода на расходы необходимо предоставить в налоговую документы, подтверждающие эти расходы.

При определении дохода важно помнить правило «70% от кадастровой стоимости». Налог будет рассчитываться с 70% кадастровой стоимости, если доход от продажи объекта недвижимого имущества указанный в договоре купли-продажи, ниже, чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи.

Например, вы продали квартиру за 5 млн руб. Кадастровая стоимость этой квартиры составила 7,5 млн. Доход для расчета налога определяется как 70% от кадастровой стоимости:

7,5 млн руб. х 0,7 = 5,25 млн руб. — с этой базы и будет взиматься налог.

Все документы, подтверждающие факт продажи недвижимости (ДКП, акт приема-передачи, документы, подтверждающие факт расчетов и т.д.), необходимо приложить к декларации по форме 3-НДФЛ.

Это только немногие правила, определяющие порядок уплаты налога при продаже недвижимости. Поэтому, даже зная основные правила уплаты налога, во избежание негативных последствий рекомендуем обращаться к профессионалам, которые учтут все нюансы именно Вашей ситуации и окажут Вам грамотную и квалифицированную консультацию.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.