Причина № 7 — команда опытных юристов

Присутствие юристов на сделках с недвижимостью может сделать процесс более контролируемым и минимизировать риски. В первую очередь, работа юриста — это правовая экспертиза, но здесь подойдет не каждый, необходим соответствующий опыт и обширные знания законодательства — гражданского, жилищного, семейного, земельного, градостроительного. Работа при продаже и покупке отличается.

Что делают юристы компании Homeapp? 

Продажа:

  1. При работе с клиентом на продажу на первоначальном этапе необходимо определить, имеются ли у собственника все необходимые документы и полномочия для совершения сделки, нужны ли дополнительные действия или сбор иных документов. 
  2. Другой важный момент в сделке по продаже — консультация по налогообложению: как правильно рассчитать НДФЛ на доход от продажи недвижимого имущества, имеются ли у собственника основания для освобождения от налогообложения, и какие вычеты выгоднее применить. 
  3. В ряде случаев необходимы консультации по частным вопросам. Например, выбор безопасной схемы по продаже квартиры, находящейся в залоге. Такие сделки осложнены необходимостью учесть интересы нескольких сторон: продавца, покупателя и банка. 
  4. Подготовка самого важного документа — договора купли-продажи, защищающего интересы продавца. 

Покупка:

  1. Для каждого клиента юридическая служба Homeapp готовит подробный отчет о проверке выбранного объекта недвижимости. Отчет основан как на экспертизе представленных продавцом документов, так и на данных дополнительных источников. Исследуются сведения о самом объекте недвижимости, многоквартирном доме, в составе которого он находится, земельном участке, личности продавца и его деятельности в качестве индивидуального предпринимателя либо участника или учредителя юридических лиц, сведения о банкротстве продавца или о наличии задолженностей, которые могут повлечь процедуру банкротства, история перехода права на объект и другие. 
  2. Каждый отчет содержит резюме, основанное на проведенной проверке — стоит ли приобретать выбранный объект или лучше отказаться от сделки. В случае незначительных рисков даются рекомендации по их минимизации. 
  3. Отдельно необходимо сказать о покупке жилья на первичном рынке. Безусловно, закон “Об участии в долевом строительстве…” постоянно совершенствуется с целью защиты прав покупателей первичного жилья. Однако и в таких сделках необходим правовой анализ — правоустанавливающих документов на землю, разрешительной документации. Даже сам текст договора долевого участия необходимо проверять на соответствие требованиям закона: зачастую застройщики злоупотребляют и используют формулировки, ущемляющие права дольщиков. 

Конечно, большое количество простых сделок строится по типовым схемам, а присутствие дополнительных участников — банка или нотариуса — зачастую упрощает процесс. Но действия этих лиц не подменяют правовой экспертизы и представления интересов определенной стороны, ведь в многосоставных сделках каждый из участников имеет свои интересы. Обеспечить их защиту, найти решение, выгодное для всех участников — вот задача для юриста.

Как получить вычет по процентам ипотеки

Сегодня мы расскажем, что такое налоговый вычет по процентам, выплаченным по ипотечному кредиту и как его получить, а также разберем, как получить возврат налога со страхования.

Проценты по ипотеке

Имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), при наличии документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета, договора займа (кредита), а также документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов.

Вычет по процентам ипотеки могут получить:

  1. граждане Российской Федерации;
  2. иностранные граждане, которые официально трудоустроены на территории РФ и платят НДФЛ (13 %).

Не вправе претендовать на такой вычет следующая категория граждан:

  1. Если жилье приобреталось у близких родственников (родители, дети, братья, сестры);
  2. Если объект приобретался за счет третьего лица, но право собственности оформлялось на иное лицо (факт должен быть подтвержден документами);
  3. Индивидуальные предприниматели, которые ведут свою деятельность на УСН (упрощенная система налогообложения) или ПСН (патентная система налогообложения);
  4. Лица, не имеющие официальный трудовой стаж (неофициальное трудоустройство);
  5. Если заявление неоднократно подавалось в отношении одного и тоже объекта.

Размеры вычетов разнятся в зависимости от того, на возмещение каких расходов претендует налогоплательщик:

  • на приобретение недвижимости или земельного участка под жильем либо предназначенного для его строительства: в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 млн руб.;

Таким образом, покупатель квартиры может вернуть по этому основанию не более 260 тыс. руб.;

  • на погашение процентов по ипотеке: в сумме фактически произведенных расходов но не более 3 млн руб.

Таким образом, заемщик может вернуть по этому основанию не более 390 тыс. руб.

Напоминаем, что есть два способа возврата:

  • путем предоставления декларации в налоговые органы.

В налоговую необходимо представить декларацию, кредитный договор, а также документы, свидетельствующие уплаты заявителем процентов по ипотечному кредиту. Подлежащие уплате проценты перечисляются на расчетный счет заявителя.

  • снижение налогооблагаемой базы заработной платы в целях увеличения ее размера. Вышеуказанные документы предоставляются непосредственно в бухгалтерию работодателя.

ВАЖНО! Обратиться за получением такого вычета можно не позднее трех лет после оформления в собственность заявителя при условии погашения обременений (залога) банка.

Помимо вычетов процентов по ипотеке можно получить возврат налога со страхования.

Большинство банков в качестве условия выдачи кредита выделяют заключение договора страхования жизни и здоровья.

Получить налоговый вычет можно при соблюдении следующих условий:

  • минимальный срок договора страхования должен быть не менее 5 лет;
  • размер налогового вычета в год — 120 000 рублей;
  • представление в налоговую договора страхования, а также документов, свидетельствующих о факте совершения платежа в пользу страховой компании.

Вопросы, связанные с уплатой или возвратом налогов при сделках с недвижимостью — обширная тема. Мы вернемся к ней в следующих публикациях.

Как купить квартиру по военной ипотеке

Сегодня мы рассмотрим специализированный и немного нестандартный вопрос — приобретение жилья с использованием военной ипотеки.

Военная ипотека — это программа, направленная на содействие в приобретении жилища для сотрудников Вооруженных Сил РФ за счет бюджетных средств.
Программа накопительно-ипотечной системы (НИС) действует в России с  2004 года, контроль за обеспечением  функционирования системы возложен на Росвоенипотеку.
Согласно положениям закона, первоначальный взнос поступает на счет военнослужащего в виде субсидий, далее ежемесячные платежи поступают из бюджета Министерства обороны РФ.

Порядок предоставления военной ипотеки

  1. Военнослужащий должен зарегистрироваться в программе в качестве участника. В течение трех лет на его счет поступают денежные суммы (например, на 2018 год сумма отчислений составляла 268 465 рублей 60 копеек), которые формируют первоначальный взнос.
  2. По истечении трех лет участник направляет высшему военному командованию рапорт о выдаче свидетельства о праве на получение займа (целевого жилищного займа — ЦЖЗ).
  3. После выдачи документа военнослужащий приступает к выбору жилья, соответствующего требованиям Министерства обороны РФ, банка и страховой компании.
  4. Когда жилье выбрано, военнослужащий подает заявление и необходимые документы в банк, занимающийся ипотечным кредитованием военнослужащих. В случае одобрения банком открывается персональный счет, на который перечисляется первоначальный взнос.
  5. Происходит подписание соглашения о займе между Росвоенипотекой, банком и военнослужащим.
  6. Подписывается договор купли-продажи жилого помещения, а также кредитный договор.
  7. Последний этап — оформление права собственности в Росреестре.

 Категории лиц, имеющих право участия в программе перечислены в законе «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

Общие условия для получения ипотеки таковы:
— Наличие гражданства РФ, регистрация на территории офисов банка.
— Положительная кредитная история.
— Нахождение потенциального жилья в месте расположения филиалов.
— Отсутствие обременений на приобретаемый объект.

Важные положения программы

ПЛЮСЫ:
—    выбор жилья возлагается на самих граждан;
—    участие в программе ничем не ограничено, кроме выслуги лет (3 года), наличие жилья в собственности у участников программы никак не влияет;
—    жилье переходит в собственность сразу после подписания кредитного договора с возложением обременения;
—    для военнослужащих банки предлагают пониженные ставки по кредитам;
—    жилье приобретается за счет государства.

МИНУСЫ:
—    маловероятно одобрение частного дома — в основном ипотека предоставляется только на первичное или вторичное жилье в многоквартирных домах;
—    максимальная сумма ограничена (например, на 2018 год —  2, 2 млн. рублей);
—    в случае увольнения военного без уважительных причин в запас выплачивать кредит придется самостоятельно, а кроме того, придется вернуть в бюджет Министерства обороны РФ выплаченные средства;
—    служащий должен погасить ипотеку до 45 лет включительно.

 Вместе с тем, банки предоставляют военную ипотеку служащим Росгвардии, однако выплаты будут осуществляться не за счет Министерства обороны РФ, а из бюджета МВД РФ.  Свои накопления служащий может проверять самостоятельно, используя сервис Росвоенипотеки (личный кабинет).

Один из частых вопросов — возможность погашения задолженности по обычной ипотеке, взятой до поступления на военную службу, средствами, полученными по ипотеке военной. Это возможно при объединении двух кредитов. Подробную информацию о порядке процедуры нужно получить в банке, который выдал первоначальный кредит.

 Подходящие банки для оформления военной ипотеки

  • Сбербанк.
  • ВТБ.
  • Газпромбанк.
  • Связь Банк.
  • Открытие.
  • УралСиб.
  • Россельхозбанк.
  • АБ “Россия”.
  • РНКБ.

Данные учреждения сотрудничают с Министерством обороны РФ и являются партнерами программы.

Получение налогового вычета
Если служащий вкладывал собственные средства на приобретение жилья, то он вправе получить вычет. В таком случае необходимо быть участником программы и выплачивать ежемесячно НДФЛ. Размер вычета составляет 260 000 рублей. Для расчета вычета берутся данные по величине собственных средств, затраченных на погашение долга, затраты на ремонт жилого помещения.

Что такое налоговый вычет и как его получить?

В контексте сделок с недвижимостью под налоговым вычетом понимается возврат части ранее уплаченного налога на доходы физического лица. Получить такой возврат можно, например, при приобретении жилья. При этом к фактическим расходам на приобретение квартиры могут быть отнесены:

  • расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
  • расходы на приобретение отделочных материалов;
  • расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Однако, необходимо соблюдать ряд условий для получения имущественного вычета:

  • на вычет имеют право только налогоплательщики.  Налогоплательщиками признаются организации и физические лица, на которых возложена обязанность уплачивать налоги;
  • только налоговые резиденты (налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев);
  • приобретенная или построенная недвижимость должна находиться на территории России.
  • налогоплательщик полностью или частично самостоятельно оплачивал указанные объекты, либо проценты по кредитам (займам) на их приобретение или постройку и является их собственником;
  • налогоплательщик ранее не получал аналогичный имущественный налоговый вычет в полном объеме (либо не получал его в любом размере до 1 января 2014 года, а в отношении вычета на проценты по ипотеке требуется, чтобы его не получали вообще никогда раньше – независимо от того, до или после 1 января 2014 года);
  • недвижимость не была приобретена у взаимозависимых лиц.

До 1 января 2014 года можно было получить имущественный налоговый вычет только один раз в жизни, то есть по одному объекту недвижимости и единовременно.

Теперь действуют другие правила: единственное ограничение — максимальные суммы налоговых вычетов в 2 и 3 миллиона рублей. При этом лимит вычета теперь установлен не на объект (квартиру), а на человека. Поэтому вычет на семью может быть гораздо большим (например, если семейная пара приобрела квартиру с использованием ипотеки, каждый из супругов может получить вычет на сумму до 2 миллионов рублей по стоимости квартиры и до 3 миллионов рублей по процентам, выплаченным по ипотеке. На двоих их лимит вычета составит 10 миллионов рублей. Это означает что они вместе смогут вернуть налогов на сумму до 1,3 миллионов рублей).

Это означает, что если жилье было приобретено без отделки, то можно возместить расходы на ремонт и отделку, включая стоимость материалов, работ и разработки проектной и сметной документации.

Получить налоговый вычет можно двумя способами.

  1. У работодателя. Для этого необходимо предоставить в бухгалтерию по месту работы заявление и уведомление, полученное в налоговой инспекции. Работодатель сократит налогооблагаемый доход за год на суммы вычета и перестанет удерживать НДФЛ. Таким образом, вы получите его вместе с заработной платой. Необходимо отметить, что в этом случае НДФЛ будет возвращаться работодателем в течение года, в который возникло право на получение вычета. А начнет оно осуществляться с момента подачи работодателю заявления и уведомления налоговой инспекции и будет происходить до конца календарного года. Если за год весь вычет не использован, остаток переносится на следующий год. При этом уведомление придется получать заново. Заявление рассматривается в налоговой проверяют 30 дней.
  2. По декларации. Для этого необходимо подать декларацию в течение года, следующего за годом, в который возникло право на получение вычета. По результатам рассмотрения налоговая служба перечисляет всю сумму налогового вычета единовременно. Декларацию проверяют до трех месяцев. Плюс месяц на само перечисление НДФЛ на счет налогоплательщика.

Это общие положения о налоговом вычете при покупке жилья. Частные случаи и примеры расчетов мы разберем в следующих публикациях.

Когда заключать брачный договор?

В прошлой публикации мы рассказали, что такое брачный договор, и какие отношения он регулирует. Сегодня вы узнаете, как заключить такой договор и в какой момент это можно сделать.

По правилам, установленным семейным законодательством, брачный договор можно заключить как до государственной регистрации брака, так и в любое время в период брака. В случае, если договор заключен до вступления в брак, он вступает в силу со дня регистрации брака. Также законом предусмотрена нотариальная форма для этого вида договоров.

Так как брачный договор регулирует имущественные отношения супругов, и определяет режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов (в первую очередь, это важно в вопросах недвижимого имущества), важно на момент заключения брачного договора определиться с составом имущества, подпадающим под регулирование договора. Напомним, что брачный договор может устанавливать режим собственности как в отношении уже приобретенных объектов недвижимости, так и тех, которые будут приобретены в будущем. На практике часто встречается формулировка, определяющая как личную собственность одного из супругов то имущество, которое было (или будет) приобретено на его имя. Также брачный договор может определять состав имущества, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака.

Законом четко установлен ряд обстоятельств, которые брачный договор регулировать не может. Так, например, он не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав, регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей, а также содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат основным началам семейного законодательства. Полный список запрещенных условий приведен в Семейном кодексе.

Для заключения брачного договора необходимо обратиться к нотариусу и предоставить ему следующие документы:

  • документы, удостоверяющие личность каждого из супругов;
  • свидетельство о заключении брака (если он заключен);
  • документы, подтверждающие права на имущество.

Брачный договор может быть как срочным, так и бессрочным, на усмотрение сторон.

Расторгнуть или изменить брачный договор можно также в любой момент по соглашению супругов. Соглашение об изменении или расторжении также заключается в письменной форме и требует нотариального удостоверения.

Стоимость составления и нотариального удостоверения брачного договора в Москве составит 10 500 рублей (10 000 за изготовление самого договора и 500 рублей нотариального тарифа).

Наиболее частые причины для расторжения брачного договора:

  • нарушение положений договора одной из сторон;
  • смерть супруга;
  • признание супруга пропавшим без вести;
  • зарегистрированный в органах ЗАГСа развод супругов.

Недействительным брачный договор признается в случае, если:

  • он не был нотариально заверен;
  • его содержание не соответствует требованиям законодательства;
  • одна из сторон недееспособна (что подтверждается медицинскими справками);
  • он заключен с целью прикрыть иную сделку (к примеру, чтобы избежать обязанности уплаты налогов);
  • хотя бы одна из сторон при подписании договора находилась в состоянии опьянения (алкогольное, наркотическое).

Сложности при продаже с материнским капиталом

 Часто возникает вопрос:

Как и когда выделять доли детям при покупке недвижимости, используя материнский капитал?

Срок, в который должно произойти выделение долей, зависит от нескольких обстоятельств. Так, например, уже в момент заключения сделки по купле-продаже квартиры может быть предусмотрено, что она приобретается в долевую собственность нескольких лиц, включая детей. Однако такой вариант не всегда возможен. Например, если квартира приобретается с использованием средств ипотечного кредита, есть вероятность, что банк откажется сделать предметом залога долю, принадлежащую ребенку. В этом случае требуется предоставить письменное нотариальное обязательство. Об этом говорит и Федеральный закон и Правила направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий:

✅ в случае, если жилое помещение при его приобретении оформляется не в общую собственность держателя сертификата, его супруга и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей), получатель сертификата должен предоставить нотариальное обязательство оформить приобретенное жилое помещение в такую общую собственность с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского капитала. А если жилье приобреталось с использованием кредитных (ипотечных) средств — в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения.

Для оформления такого обязательства владельцу сертификата необходимо обратиться к любому нотариусу. В Москве, к примеру, стоимость изготовления такого документа от одного лица составляет 1500 рублей.

Минимальный размер доли, которую необходимо выделить на каждого члена семьи, законом не предусмотрен. Законом установлено, что размер долей определяется по соглашению. По рекомендациям Пенсионного фонда России необходимо учитывать, чтобы доли, выделяемые на детей, были равными. Практика по размеру долей варьируется в зависимости от регионов, в том числе с учетом минимальных норм жилья. Однако строгих правил нет. Кроме того, законом все еще не предусмотрена ответственность за неисполнение такого рода обязательств. Это не означает полную безнаказанность: в случае выявления факта неисполнение заинтересованный орган (Пенсионный фонд или прокуратура) может обратиться в суд с требованием о его исполнении.

Выделение доли после снятия обременения с квартиры возможно осуществить либо дарением долей в квартире, либо соглашением об определении долей. Важно помнить, что сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Поэтому для проведения процедуры необходимо сначала обратиться к нотариусу, а затем подать документы для регистрации права новой общей долевой собственности на всех членов семьи.

Еще один важный момент — если квартира приобреталась в собственность только одного из супругов (одного из родителей), потребуется сначала перевести квартиру из режима общей совместной собственности в общую долевую, заключив брачный договор. А после уже наделить долями детей.

Следующий вопрос: можно ли выделить детям доли в другой квартире?

Средства материнского капитала являются целевыми и направляются на приобретение конкретной квартиры. Кроме того, нотариальное обязательство также выдается в отношении определенного объекта. Поэтому ответ — выделять доли необходимо именно в приобретенном за счет средств материнского капитала жилье.

Какие сложности несет неисполнение этого обязательства?

Собственники, купившие жилье с использованием средств материнского капитала и намеревающиеся его продать, могут столкнуться с рядом препятствий. Вот несколько примеров.

1️⃣ Продажа квартиры до момента исполнения обязательств по ипотечному кредиту. В этом случае возникает необходимость получения разрешения органов опеки на передачу в залог долей, выделяемых на детей. Кроме того, не все банки готовы принять в качестве предмета залога долю несовершеннолетнего. И даже после выделения долей и передачи их в залог, возникает необходимость повторного получения разрешения органа опеки, но уже на продажу.

2️⃣ Продажа квартиры с неисполненным обязательством о выделении долей. Установить факт, что на погашение ипотечного кредита использовались средства материнского капитала, очень просто. По графику платежей можно без труда обнаружить сумму, равную размеру материнского капитала. В 100% случаев покупатель откажется от сделки, обнаружив данные обстоятельства, ведь такие сделки потенциально оспоримы. Единственный выход в этом случае — исполнить обязательства, выделив доли и получив согласие органов опеки на продажу.

❗ Материнский капитал по своему назначению — мера государственной поддержки семей. Прежде всего, в отношении улучшения жилищных условий. Большое количество требований, предъявляемых к порядку его использования — своего рода гарантия, что выделяемые денежные средства будут направлены именно на эти цели. Перед тем как направить материнский капитал на приобретение квартиры, целесообразно представить в долгосрочной перспективе, не возникнет ли в ближайшем будущем намерение или необходимость ее продажи.

Брачный договор — to be, or not to be

ℹ️ Недавно мы рассказали, что такое совместная собственность супругов, и какие правила по распоряжению недвижимости, находящейся в такой собственности, предусмотрены законом. Один из способов изменения режима собственности супругов, раздела совместно нажитого имущества и определения судьбы еще не приобретенной недвижимости — брачный договор. Кроме того, брачный договор может выступать в качестве документа-основания приобретения права собственности на недвижимость. Сегодня мы разберем, в чем смысл этого договора и какие отношения он регулирует.

📄 Согласно действующему семейному законодательству брачным договором именуется соглашение лиц, вступающих в брак или супругов, определяющие их имущественные права и обязанности в браке или при его расторжении.
При заключении брачного договора необходимо учесть, что брачный договор вступает в силу только после официальной регистрации брачных отношений в органах ЗАГСа.

🏠 Объектом брачного договора являются только имущественные права супругов или лиц, вступающих в брак. Семейное законодательство содержит прямой запрет на регулирование брачным договором неимущественных отношений.
Брачный договор позволяет закрепить режим владения, пользования и распоряжения имуществом, порядок несения расходов, определить перечень имущества, которое достанется каждому из супругов в случае расторжения брака. Такой договор определяет режим использования имущества супругов, позволяет изменить совместную собственность на долевую. Однако, его предметом является не всегда то имущество, которое имеется у супругов на момент брака. Положения брачного договора могут распространяться и на имущество, которое появится у супругов в будущем.

На практике часто возникают проблемы при передаче имущества в раздельную собственность по брачному договору. Режим раздельной собственности предполагает индивидуальную принадлежность имущества одному из супругов. К раздельной собственности супругов относится:

1️⃣ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак;

2️⃣ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам;

3️⃣ вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и др.), признаются собственностью того супруга, который ими пользовался;
📌 Исключение составляют драгоценности и другие предметы роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов. Они подлежат включению в состав общего имущества супругов;

4️⃣ суммы материальной помощи, суммы, выплаченные супругу в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, а также иные выплаты целевого характера.

❗️ Если в брачном договоре содержатся положения, указывающие на передачу самого имущества без изменения правового режима его использования, этот брачный договор будет признан ничтожным, поскольку такая схема незаконна и имеет своей целью покрытие иной сделки.
Если имущество находится в раздельной собственности, то такое имущество должно быть передано посредством иных действий, например, через оформление договора купли-продажи, мены, дарения и прочее.
При принятии решения о разграничении режима собственности супруги часто сталкиваются с вопросом: оформить брачный договор или соглашение о разделе имущества. Необходимо понимать, в чем ключевое различие этих двух документов.
Соглашение о разделе имущества может быть заключено только в период брака или после расторжения, в отличие от брачного договора, который распространяется на лиц, вступающих в брачные отношения или действующих супругов. 
Режимы собственности брачного договора шире, чем соглашения о разделе имущества, так в брачном договоре предусматривается режим общей совместной, долевой или раздельной собственности, тогда как в соглашении возможно установить только два последних.
Соглашение о разделе имущества распространяется только на имущество, приобретенное в период брака.

📑Общим у этих документов является необходимость их нотариального удостоверения, также в действующем законодательстве отсутствует обязанность государственной регистрации в Росреестре самого брачного договора или соглашения о разделе имущества, но именно эти документы являются основаниями для последующей государственной регистрации перехода права собственности на указанное в них имущество.

☑️ Стоит отметить, что гражданское законодательство содержит запрет на проведение сделок, которые по своей природе могут быть заключены исключительно лично. Брачный договор — это сделка прямо связанная с личностью супругов, однако действующее законодательство не содержит прямого запрета на заключение брачного договора через представителя. Соответственно, один из супругов вправе привлечь доверенное лицо для оформления такой сделки.

🤵 👰 Одна из самых непростых задач при разводе — раздел имущества. Супруги часто сталкиваются с ней и понимают, что не уделили заблаговременно внимание важному имущественному вопросу. При всех противоречивых моментах с моральной стороны, брачный договор — это гарант финансовой стабильности, забота о будущем.

➕ В следующей публикации мы расскажем о порядке заключения брачного договора.

Какой налог при разделе имущества

Мы хотим рассказать про порядок уплаты НДФЛ при продаже квартир, образованных в результате раздела. Разъяснения насчет этих ситуаций даются Минфином России в информационных письмах. Однако следует быть внимательным — часто позиция Минфина меняется с течением времени, поэтому необходимо искать наиболее актуальные разъяснения.

📄 Позицию по вопросу налогообложения при продаже квартир, образованных при разделе, Федеральная налоговая служба поясняет, исходя из особенностей процедур государственной регистрации права и кадастрового учета. По закону о государственной регистрации недвижимости, при образовании в результате раздела объекта недвижимости нескольких новых, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех вновь образованных объектов. При этом прекращение прав на исходный объект прекращается одновременно с постановкой на кадастровый учет и регистрацией прав на новые. Согласно разъяснениям Минфина, поскольку при разделе объекта недвижимости возникают новые объекты права собственности, а первичный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при разделе объектов недвижимости для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц при их продаже следует исчислять с даты государственной регистрации прав на вновь образованные объекты недвижимости. Буквально это означает, что с разделом большой квартиры на две и более меньших, течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, предусмотренного для освобождения от налогообложения (напомним, по общему правилу он составляет пять лет), прерывается. А следовательно, полученный налогоплательщиком доход от продажи указанного имущества подлежит декларированию в общем порядке.

📇 Еще один связанный с этим вопрос — как рассчитать имущественный налоговый вычет по НДФЛ в случае продажи квартир, образованных в результате раздела? В случае применения фиксированного вычета правила не меняются — полученный от продажи доход можно уменьшить на сумму не более одного миллиона рублей. В случае применения вычета путем уменьшения доходов от продажи на сумму фактических и документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением, расходы на покупку исходной квартиры необходимо разделить пропорционально площади каждой из вновь образованных квартир.

📌 Пример. Физическое лицо приобрело квартиру площадью 100 кв.м. за 10 миллионов рублей. В последующем квартира разделена на две по 50 кв.м., каждая из которых продается отдельно. Предположим, одна из новых квартир продается по цене 7 миллионов. Как определить пропорционально затраты, понесенные на ее приобретение?

🧮 Вариант пропорционального расчета затрат:
10 млн рублей/100 кв.м. * 50 кв.м = 5 млн рублей.
Следовательно, можно уменьшить полученный доход в 7 миллионов рублей на расходы в 5 миллионов рублей, а сумма, с которой будет нужно заплатить НДФЛ, составит 2 миллиона рублей.

Как выбрать новостройку и не прогадать

При покупке жилья каждый человек выдвигает свои требования и пожелания к будущей жилой площади, каким он видит свое идеальное жилье или объект инвестиций. Часто люди не знают, как правильно выбрать квартиру в новостройке. Как показывает практика работы агентства Homeapp, существует множество факторов, влияющих на удачную покупку.

Мы попробовали их сгруппировать и выбрать самые значимые. Главные четыре фактора для покупателя – это:

  • Район
  • Планировка
  • Оценочная стоимость жилья
  • Застройщик

Если провести анализ выбранной квартиры по всем вышеперечисленным пунктам, то можно быть уверенным, что выбор сделан правильный. Конечно, покупка жилья занимает много времени, и, перед тем как найдешь удачный вариант, можно встретить много скрытых недостатков, которые проявятся в будущем.

Как выбрать район

Близость к ключевым для вас местам: работа, родственники, социальные объекты, другие объекты недвижимости и тому подобное. У каждого покупателя свои ориентиры. Перед покупкой важно проанализировать, сколько времени необходимо будет тратить всем членам семьи, для того чтобы ежедневно добираться до работы, учебы. Если слишком много, то можно рассмотреть альтернативные варианты: переход в другое учебное заведение или на другую работу.

Наличие поблизости промышленных предприятий, промышленных зон. Такие организации влияют на чистоту воздуха, а отсутствие скверов и зеленых насаждений не сможет нейтрализовать вредные вещества. Также необходимо учитывать опасность промышленных отходов и их влияние в течение нескольких лет на здоровье жителей района. Поэтому перед покупкой рекомендуем изучить экологическую карту города.  

Автомобильная доступность. Для кого-то наличие крупных дорог и разветвленной сети улиц – это преимущество, так как улучшается транспортная доступность. Для других это минус – им не нравится поток автотранспорта, шум и загазованность, и они ищут вариант в зеленой зоне, в тишине, вдали от дорог.

Наличие общественного транспорта и его удобство. Тем, кто передвигается на общественном транспорте, следует оценить ситуацию в часы пик и проанализировать время на дорогу и ее удобство.

Платные и бесплатные парковки вблизи дома. Это также очень важный момент, потому что отсутствие бесплатных парковок — это дополнительные ежемесячные расходы для семьи. Удобство и близость расположения организованных платных паркингов может гарантировать сохранность автомобилей и спокойствие их владельцев.

Близость развлекательных заведений. Подобные заведения привлекают определенные группы людей. Например, молодежные бары/дискотеки могут создавать неудобства за счет шума и частого присутствия на улице лиц в алкогольном опьянении.

Сроки строительства. Покупая новостройку на начальном этапе можно сэкономить, но есть риск очень долго жить на строительной площадке.

Поэтому для выбора определенного района мы рекомендуем съездить на место и посмотреть все своими глазами. Отметив плюсы и минусы по каждому перечисленному пункту и сравнив несколько районов, можно выбрать наиболее подходящий путем определения большего количества плюсов одного из них.

Планировка жилой площади

При выборе планировки будущей квартиры важно обращать внимание на следующие факторы:

Близость к лифтовой шахте. В панельном доме может быть плохая шумоизоляция, поэтому шум от лифта будет сильно мешать

Шумные соседи. Об этом мало кто думает при покупке новостройки, но когда начинаешь жить в квартире, то данный фактор становится очень важен. Это так же вопрос шумоизоляции и решается он очень просто – приходите на просмотр квартиры вдвоем и попробуйте поговорить через стенку.

В случае близкого расположения одной из комнат к лифтовой шахте или соседней квартире важно обратить внимание, чтобы граничащая стена была несущей. Тогда она будет более качественно изолировать шум. В любом случае, если покупателя устраивает квартира по большинству параметров, на этапе отделки можно улучшить шумоизоляцию, и проблема будет решена.

Угловое расположение квартиры. Такие квартиры могут быть холодными, особенно в панельных домах. При ремонте таких квартир нужно уделить особое внимание стыкам панелей, чтобы ликвидировать все мостики холода.

Возможность проветривания. Удобно без дополнительных затрат электроэнергии получить свежий воздух в квартире.

Куда выходят окна? Мы рекомендуем выбирать окна на восток или запад, чтобы солнце было в квартире только половину дня. Если окна выходят на север, в квартире всегда будет темно и тоскливо, если на юг – солнечно, но жарко и душно.

Оценочная стоимость жилья

При покупке квартиры в новостройке стоит обращать внимание на перспективы роста ее стоимости, даже если вы покупаете ее для собственного проживания.

Например, высокой инвестиционной привлекательностью обладают квартиры в единичных проектах, а не в крупных жилых комплексах. В крупных проектах при дальнейшей перепродаже придется конкурировать с застройщиком, у которого намного больше возможностей предложить покупателю более интересный продукт по цене и планировке. С другой стороны, в крупных проектах на начальном этапе можно купить по более низкой цене, что тоже покажет хороший инвестиционный рост в дальнейшем.

Нужно учитывать заранее, из чего складывается цена и есть ли перспективы роста. Застройщики могут поднять цены до уровня бизнес-класса только за счет расположения в более престижном районе, а не за счет качества строительства.

Как правильно выбрать застройщика

Выбирая квартиру на первичном рынке можно встретить множество заманчивых предложений новых квартир по невысоким ценам. Традиционно самая низкая цена за квадратный метр жилой площади выставляется на самом раннем этапе строительства многоквартирного дома. Поэтому при выборе квартиры первым делом следует составить список строительных компаний, которым можно доверить свои деньги.

При выборе строительной компании необходимо обратить внимание на:

  • учредительную документацию фирмы;
  • разрешение на строительство многоэтажных домов;
  • информацию о строительной компании от ее партнеров, других клиентов, кредиторов;
  • сведения о том, откуда берутся финансовые средства на строительство.

С 1 июля застройщики переходят на расчеты через эскроу-счета, что добавит уверенности покупателям, но процесс еще не отлажен, и рынок застройщиков может видоизмениться, вытеснив более мелких игроков.

Следуя основным правилам выбора квартиры в новостройке и проанализировав все плюсы и минусы для себя, можно не сомневаться в правильности сделанного выбора.

Помочь с выбором района вам может наша аналитика, которую вы можете посмотреть по хештегу #аналитика

Материнский капитал: как выделить доли детям?

ℹ️ Федеральным законом “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей” (№ 256-ФЗ) предусмотрено, что жилье, приобретаемое за счет средств материнского капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего и последующих детей).

📆 Срок, в который должно произойти выделение долей, зависит от нескольких обстоятельств. Так, например, уже в момент заключения сделки по купле-продаже квартиры может быть предусмотрено, что она приобретается в долевую собственность нескольких лиц, включая детей. Однако такой вариант не всегда возможен. Например, если квартира приобретается с использованием средств ипотечного кредита, есть вероятность, что банк откажется сделать предметом залога долю, принадлежащую ребенку.

📄 В этом случае требуется предоставить письменное нотариальное обязательство. Об этом говорит и Федеральный закон и Правила направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий:
в случае, если жилое помещение при его приобретении оформляется не в общую собственность держателя сертификата, его супруга и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей), получатель сертификата должен предоставить нотариальное обязательство оформить приобретенное жилое помещение в такую общую собственность с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского капитала. А если жилье приобреталось с использованием кредитных (ипотечных) средств — в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения.
Для оформления такого обязательства владельцу сертификата необходимо обратиться к любому нотариусу. В Москве, к примеру, стоимость изготовления такого документа от одного лица составляет 1500 рублей. 
Минимальный размер доли, которую необходимо выделить на каждого члена семьи, законом не предусмотрен. Законом установлено, что размер долей определяется по соглашению. По рекомендациям Пенсионного фонда России необходимо учитывать, чтобы доли, выделяемые на детей, были равными. Практика по размеру долей варьируется в зависимости от регионов, в том числе с учетом минимальных норм жилья. Однако строгих правил нет. Кроме того, законом все еще не предусмотрена ответственность за неисполнение такого рода обязательств. Это не означает полную безнаказанность: в случае выявления факта неисполнение заинтересованный орган (Пенсионный фонд или прокуратура) может обратиться в суд с требованием о его исполнении.

🏠 Выделение доли после снятия обременения с квартиры возможно осуществить либо дарением долей в квартире, либо соглашением об определении долей. Важно помнить, что сделки с долями подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Поэтому для проведения процедуры необходимо сначала обратиться к нотариусу, а затем подать документы для регистрации права новой общей долевой собственности на всех членов семьи. Еще один важный момент — если квартира приобреталась в собственность только одного из супругов (одного из родителей), потребуется сначала перевести квартиру из режима общей совместной собственности в общую долевую, заключив брачный договор. А после уже наделить долями детей. 
Часто возникает вопрос — можно ли выделить детям доли в другой квартире? Средства материнского капитала являются целевыми и направляются на приобретение конкретной квартиры. Кроме того, нотариальное обязательство также выдается в отношении определенного объекта. Поэтому ответ — выделять доли необходимо именно в приобретенном за счет средств материнского капитала жилье.

❓ Какие сложности несет неисполнение этого обязательства? 
Собственники, купившие жилье с использованием средств материнского капитала и намеревающиеся его продать, могут столкнуться с рядом препятствий. Вот несколько примеров.

🔘 Продажа квартиры до момента исполнения обязательств по ипотечному кредиту. В этом случае возникает необходимость получения разрешения органов опеки на передачу в залог долей, выделяемых на детей. Кроме того, не все банки готовы принять в качестве предмета залога долю несовершеннолетнего. И даже после выделения долей и передачи их в залог, возникает необходимость повторного получения разрешения органа опеки, но уже на продажу.

🔘 Продажа квартиры с неисполненным обязательством о выделении долей. Установить факт, что на погашение ипотечного кредита использовались средства материнского капитала, очень просто. По графику платежей можно без труда обнаружить сумму, равная размеру материнского капитала. В 100% случаев покупатель откажется от сделки, обнаружив данные обстоятельства, ведь такие сделки потенциально оспоримы. Единственный выход в этом случае — исполнить обязательства, выделив доли и получив согласие органов опеки на продажу.

📌 Материнский капитал по своему назначению — мера государственной поддержки семей. Прежде всего, в отношении улучшения жилищных условий. Большое количество требований, предъявляемых к порядку его использования — своего рода гарантия, что выделяемые денежные средства будут направлены именно на эти цели. Перед тем как направить материнский капитал на приобретение квартиры, целесообразно представить в долгосрочной перспективе, не возникнет ли в ближайшем будущем намерение или необходимость ее продажи.